La loi ALUR et les nouvelles applications pour les syndics

La loi Duflot ALUR ou loi pour l’Accès au Logement et à un Urbanisme Rénové est un dispositif législatif présenté par la ministre du Logement, Cécile Duflot. Promulgué le 24 mars 2014, elle sera appliquée dans son intégralité en 2016. Elle vise l’encadrement des loyers, l’instauration d’une garantie universelle des loyers (GUL) et un meilleur encadrement des tarifs appliqués par les syndics de copropriété.

Les grandes lignes de la loi ALUR

La loi ALUR a pour objectifs principaux d’optimiser le pouvoir d’achat des ménages en luttant contre l’insuffisance des offres de logement et l’augmentation des prix qui en découle. C’est également une mesure prise afin de redynamiser le secteur immobilier et inciter les propriétaires à investir dans l’immobilier locatif. Dans cette optique, il est prévu de doter les zones qualifiées de « tendues », c’est-à-dire où l’offre a du mal à répondre à la demande, d’un observatoire local des loyers. Un loyer médian de référence sera fixé annuellement par les préfets. Ce montant peut être majoré de 20 % ou d’un complément de loyer exceptionnel dans certains cas, et minoré de 30 % en dessous du loyer médian de référence.

Dès janvier 2016, les propriétaires disposeront également d’une mesure de protection contre les impayés, à condition d’être éligibles à la GUL. L’État espère ainsi motiver encore plus les propriétaires à mettre leurs biens en location et à développer de ce fait l’offre de logements locatifs dans les zones où une pénurie est constatée. Pour mieux gérer ce dispositif, il est prévu de mettre en place une Agence de la garantie universelle des loyers qui aura pour missions de gérer la mise en œuvre de la GUL et d’en définir les modalités d’application.

Un accès facilité au logement pour les locataires

La loi ALUR prévoit de mieux informer les locataires par le biais d’un état des lieux. Le bail fera également l’objet d’un formulaire type, destiné à standardiser les pratiques, et la liste des justificatifs à fournir pour accéder à la location sera déterminée au préalable, et ce, afin d’éviter les éventuels abus. Pour les baux signés après la mise en application de cette loi, le délai de préavis peut être réduit à un mois dans les zones concernées et sous certaines conditions.
Si l’état des lieux le permet, la caution versée doit être restituée dans un délai d’un mois. Des mesures ont été aussi prises afin de veiller à ce que les logements mis en location respectent la dignité humaine. S’ils sont jugés insalubres ou indignes, le propriétaire est contraint à réaliser les travaux prescrits avant de les remettre en location. Dans le but de prévenir les expulsions, les impayés doivent être signalés dans un délai de 2 mois auprès du Ccapex ou Commissions de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.À la sortie d’une décision d’expulsion, le délai maximal autorisé pour quitter le logement est revu à 3 ans.

Quel sont les changements pour les syndics de copropriété ?

Parmi les enjeux de la loi ALUR figure l’encadrement du fonctionnement des copropriétés, et dans la foulée des syndics de copropriétés. Le but étant de réguler les coûts pour amortir leur impact sur les locataires et de pérenniser ainsi le développement de ce type d’habitation. En ce qui concerne les syndics, certaines obligations viennent encadrer leur rôle ainsi que leurs honoraires. Pour toute copropriété comprenant plus de 15 lots, une séparation du compte bancaire de la copropriété avec celui du syndic est exigée afin d’avoir une vision plus transparente sur la trésorerie.

Pour limiter les abus, les honoraires des syndics seront également mieux encadrés et une comparaison des prix sera obligatoire à chaque renouvellement de syndics de copropropriété.

En vue d’une meilleure gestion des coûts et des dépenses futures, un budget prévisionnel doit être établi et présenté aux copropriétaires. Pour donner aux copropriétaires une vision plus claire sur la situation financière de l’immeuble ainsi que sur l’état du bâti, le syndic aura désormais la charge d’établir une fiche synthétique propre à chaque copropriété qui lui est confiée.

Quand prendront effet ces obligations pour les syndic de copropriété ?

Les mesures préconisées par la loi ALUR devraient permettre de lutter de manière plus efficace contre les prix parfois excessifs appliqués, ou les clauses abusives établies par les syndics de copropriété. Suite à la promulgation de cette loi, le syndic justifie déjà une augmentation du forfait annuel, mais cette hausse a-t-elle sa raison d’être ? Pour le moment, ce dispositif n’a pas encore d’impact direct sur la pratique des syndics puisque le règlement tarifaire et contractuel du syndic n’est pas encore sorti et que la majorité des nouvelles obligations n’a pas encore pris effet.
Pour ce qui est de l’ouverture d’un compte bancaire séparé, cette mesure sera appliquée à compter du 26 mars 2015 et ne concerne pas les petites copropriétés qui peuvent conserver un compte unique. À noter que le choix de l’établissement bancaire doit être voté par les copropriétaires et non imposé par le syndic.