Loi ALUR et les rénovations énergétiques dans les copropriétés

La loi Alur ou loi Duflot est entrée en vigueur le 27 mars 2014 après avoir été entérinée le 20 février 2014. Mise en place par la ministre chargée du Logement, Cécile Duflot, elle porte sur l’accès au logement et à l’urbanisme rénové.

Quel changement pour les copropriétés ?

La loi Alur a pour objectif global de « réguler les dysfonctionnements du marché, à protéger les propriétaires et les locataires, et à permettre l’accroissement de l’offre de logements dans des conditions respectueuses des équilibres du territoire ».

Dans le cas particulier des copropriétés, la loi Alur a pour but d’en faciliter la gestion, mais surtout la prise de décision au sein des assemblées générales. La problématique principale de ces assemblées reste le taux d’absentéisme élevé, bloquant certains votes.

Par ailleurs, dans le cadre de cette loi, un certain nombre de dispositions ont aussi été mises en place afin de favoriser la transition énergétique, plus précisément les travaux de rénovation énergétique au sein d’une copropriété.

La majorité en assemblée générale de copropriété est revue à la baisse (application immédiate) :

L’article 59 de la nouvelle loi Alur abaisse la majorité requise en assemblée générale pour certains types de travaux. Cela concerne entre autres : la conservation du bâtiment, la préservation de la santé et de la sécurité physique des occupants, la mise en conformité, la réalisation de travaux d’intérêt collectif et la décision d’effectuer un diagnostic global.

Rappel des règles de majorités au sein de l’AG de copropriété :

-        la majorité simple : elle consiste en la majorité des voix des copropriétaires présents et représentés (art. 24) ;

-        la majorité absolue : elle fait référence à la majorité des voix de l’ensemble des copropriétaires (art. 25) ;

-        la double majorité ou majorité renforcée : elle nécessite la représentation d’au moins deux tiers des voix des membres du syndicat ;

-        L’unanimité qui est l’agrément de l’ensemble des copropriétaires.

Ainsi, la majorité simple suffit pour ratifier un projet de travaux d’économie d’énergie en copropriété, comme le remplacement de la chaudière collective, l’isolation des murs par l’exterieur, etc …

Ici, les absentions ne sont pas prises en considération.

Pour d’autres types de travaux telles que l’amélioration, l’addition ou la demande d’individualisation des contrats de fourniture d’eau, la majorité passe de « renforcée » à « absolue ».

Ces différentes mesures ont pour avantage de simplifier les décisions de rénovation énergétique.

Obligation d’effectuer un diagnostic technique global à partir du 1er janvier 2017

Dans l’article 58 de la loi Alur, il est question de l’obligation de réalisation d’un Diagnostic Technique Global (DTG). C’est une étude effectuée généralement tous les 10 ans pour tout immeuble mis en copropriété. Cela permet en outre aux membres du syndicat d’en savoir plus sur l’état général de l’immeuble et bien sûr de proposer la réalisation de travaux pouvant être étalés sur une durée de 10 ans. Le DTG remplace le diagnostic technique préalable à la mise en copropriété.

Le DTG comporte obligatoirement les éléments suivants :

-        un diagnostic de performance énergétique (DPE) ou un audit énergétique ;

-        l’évaluation de l’état des parties communes ainsi que des équipements collectifs ;

-        un état des lieux vis-à-vis des obligations légales et règlementaires auxquelles le syndicat doit se tenir ;

-        les possibilités d’amélioration ;

-        un budget prévisionnel simplifié des travaux à planifier pour la conservation du bâtiment dans les 10 prochaines années.

A l’issue de ce DTG, il est remis au syndicat des copropriétaires, qui sera tenu d’inscrire à l’ordre du jour de la prochaine assemblée un plan pluriannuel de travaux.

Le DTG devra être réalisé d’ici le 1er janvier 2017 sur tout immeuble ayant été construit depuis plus de 10 ans.

Création d’un fond de travaux obligatoire à partir du 1er janvier 2017

L’objectif de la création d’un fond de travaux est de simplifier la réalisation de certains travaux obligatoires, telle que la rénovation énergétique. Le fond permettra également d’échelonner les charges liées à l’entretien et l’amélioration réguliers des logements. La gestion patrimoniale à long terme sera également beaucoup plus aisée.

Même si la création de ce fond de prévoyance est obligatoire, les dispositions relatives à son financement peuvent varier selon la taille des copropriétés. Ainsi, pour celles de moins de 10 lots, une provision suffira. La cotisation annuelle obligatoire ne pourra en l’occurrence pas être inférieure à 5% du budget prévisionnel.

Le syndicat se doit aussi de créer un compte bancaire distinct de celui des copropriétaires.