La GUL

La nouvelle GUL Garantie Universelle des Loyers

La GUL ou la Garantie Universelle des Loyers fait partie de la loi Duflot ALUR «  accès au logement et un urbanisme rénové » proposée par Cécile Duflot, ministre du Logement. Elle figure parmi les mesures pouvant remédier à la crise actuelle du logement et particulièrement au problème d’impayés de loyers.

Les motivations de la mesure

Le coût du logement serait le plus gourmand dans les dépenses d’un ménage : il absorbe jusqu’à 40% du revenu dans certaines régions ! Et l‘augmentation du prix des loyers depuis 10 ans a beaucoup affecté la capacité d’épargne des ménages. Avec l’effritement du pouvoir d’achat, de nombreuses familles sont aujourd’hui très mal logées ou sont expulsées de leur logement pour impayé de loyer. Une situation qui constitue une grave atteinte à la dignité humaine. Or, selon la ministre, le logement figure parmi « les biens de première nécessité, au même titre que la nourriture, l’énergie et l’eau ». Par ailleurs, les aides personnalisées au logement ou APL constituent une lourde charge pour le budget de l’Etat et pourtant, ce dernier se doit d’intervenir en tant que régulateur contre certaines mesures considérées comme abusives dans ce domaine de l’immobilier.

Que prévoit la GUL pour le propriétaire et le locataire ?

La GUL qui ne concerne que les propriétaires privés, est une mesure appelée à apaiser les relations tendues entre propriétaires et locataires mais aussi à protéger leurs intérêts en cas d’impayés de loyers. Un établissement public sera créé pour gérer une Caisse qui se chargera de régler aux propriétaires les montants des loyers non recouvrés. Les locataires incapables de payer leurs loyers n’encourront pas quant à eux, l’expulsion. Cet établissement se retournera ensuite vers les locataires pour le recouvrement, ou analysera les mesures à prendre, si ceux-ci ont de réelles difficultés de règlement. Sécurisés contre les risques d’impayés, les propriétaires pourront ne plus exiger de leurs futurs locataires des critères comme le niveau de salaire. Les locataires eux, seront également déchargés du paiement de la caution et de la présentation de personnes garantes.

Une séduisante proposition mais…

Si la GUL présente toutes les caractéristiques d’une « sécurité sociale  du logement », elle n’a tout de même pas échappé aux critiques. D’abord, les assureurs estiment que le chiffre avancé par le ministère sur le coût annuel de l’opération ne tient pas compte de nombreux éléments. En effet, celui-ci excéderait largement le milliard d’euros. Il semblerait également que l’on ne soit pas encore bien fixé sur le mode de financement de la Caisse chargée de régler les loyers impayés. En effet, l’idée des 2 %  prélevés sur le montant du loyer mensuel et à la charge du propriétaire et du locataire, a été suivie d’autres propositions de financement comme la participation du budget du ministère du Logement ou par l’utilisation des fonds de l’action logement. Et selon certains, le faire passer dans la loi de Finances 2016 sans créer de nouvelles taxes ferait figure d’une véritable performance ! Enfin, beaucoup estiment que la création et la mise en place de l’organisme chargé de gérer la GUL ne fera qu’alourdir les charges de l’Etat…

Les modifications apportées à la proposition initiale de la GUL

Le projet de loi a été soumis à l’examen de l’Assemblée, et comme les parlementaires ont jugé le texte imprécis, le gouvernement devra porter, dans le décret d’application, plus de clarification sur certains points, dont le montant maximal de la garantie ou encore le montant des impayés ouvrant droit à la garantie…

Par ailleurs, le ministère a  dû apporter des révisions substantielles à sa première proposition. D’abord, la GUL ne sera pas obligatoire et le bailleur pourra toujours opter pour la caution. Mais les deux  ne seront pas cumulables. 400 millions d’euros par an devraient suffire pour son fonctionnement annuel et le nombre des effectifs de l’organisme public chargé de la gestion de la GUL sera de 20 à 40 personnes. La GUL sera publique ; propriétaires et locataires n’auront rien à payer pour son financement. L’indemnisation du propriétaire en situation de loyer impayé ne devra pas excéder le montant du loyer de référence qui sera fixé par le préfet. Elle sera augmentée si le locataire est étudiant, demandeur d’emploi, apprenti ou salarié qui ne bénéficie pas d’un contrat CDI. Si le propriétaire a fixé le loyer au-dessus du montant du loyer de référence et souhaite être remboursé sur l’intégralité du loyer, il devra alors souscrire à une assurance complémentaire. Pour pouvoir prétendre à la GUL, le locataire devra disposer de revenus dont le montant s’élèvera au double de celui du loyer.  Et dans le cas où l’impayé du loyer provient de la mauvaise foi du locataire, les mesures répressives pour le recouvrement lui seront appliquées.